Garantías en cubiertas planas.

Ahora que llueve, sabemos que hay mucha gente que se acuerda de Santa Bárbara y de forma, generalmente desordenada, comienza a exigir responsabilidades.

 

Pues bien, creo que es interesante que sepamos todos que la  responsabilidad de que las cosas se realicen conforme a la normativa vigente no es sólo de la empresa instaladora, ni tan siquiera de la empresa constructora, si no que nuestra LOE (Ley de Ordenación de la edificación), nombra a los llamados agentes de la edificación que deberán cumplir todos los requisitos necesarios según la LOE. Estos agentes son:

 

c.1) El Promotor

c.2) El proyectista

c.3) El constructor

c.4) El director de obra

c.5) El director de ejecución de la obra

c.6) El coordinador de seguridad de la obra

 

Respecto a lo establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación, el Código Técnico puntualiza y determina con mayor exhaustividad en el artículo 11, las actuaciones de los distintos agentes durante la ejecución de las obras. Básicamente reduciéndose en dos, que de forma obligatoria se ha de adjuntar junto con la entrega del acta de recepción de la obra.

 

a)      Realizar un Libro de Órdenes y Asistencias

b)      Realizar un Libro de Incidencias en materia de Seguridad y Salud

 

Una vez finalizada la obra, la documentación de seguimiento será depositada por el director de obra en el Colegio Profesional correspondiente para que de esta forma queden cubiertas las garantías y responsabilidades de los agentes de la edificación.

 

Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en cualquier proceso de la edificación responderán ante los propietarios en los siguientes términos:

 

a)      Durante diez años: de los daños materiales causados en el edificio en todos los elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b)      Durante tres años: cualquier daño o defecto causado en el edificio ya sean vicios ocultos o defectos constructivos. ESTA Y NO OTRA SERÁ EL MÁXIMO DE GARANTÍA QUE IMPLÍCITAMENTE PUEDE DAR UN INSTALADOR DE CUBIERTA. Cualquier documento o compromiso que exceda este plazo podrá ser considerado abusivo por parte de un juez y en cualquier caso, estará fuera de las responsabilidades de la LOE.

 

Estas fechas contarán desde la fecha de recepción de la obra.

 

Las responsabilidades están contempladas en la LOE y por tanto son de obligado cumplimiento para todos los agentes de la edificación.

 

Es decir, que si un edificio tiene un acta de habitabilidad concedido por un Ayuntamiento, es porque se ha realizado una recepción de obra, que ha sido firmada y avalada por una dirección facultativa. No quiero con esta afirmación, invitar a la denuncia colectiva, más bien a la reflexión madura antes de llegar a conclusiones precipitadas, como pudiera ser echar siempre la culpa al “último de la fila”.

 

Cuando hablamos de cubiertas planas, lo que manda SIEMPRE es la norma de obligado cumplimiento, y en caso de no existir, el Documento de Idoneidad Técnica (DITE).

 

*  Si la cubierta se va a realizar con membranas asfálticas, será de obligado cumplimiento la UNE 104400-3.

*  Si la cubierta se va a realizar con membranas sintéticas de PVC-p o FTPO, será de obligado cumplimiento la UNE- 104416

*  Si la cubierta se va a realizar con membrana de EPDM, la instalación está fuera de norma en España, con lo que la D.F. se deberá acoger al DITE correspondiente del fabricante.

*  Si la cubierta se va a realizar con la aplicación de pinturas, es el mismo caso que el anterior punto.

 

En los dos primeros casos, las normas son claras en cuanto a las garantías, el fabricante ha de garantizar sus productos durante un periodo mínimo de 10 años. Entiendo que este es el origen de que las Direcciones de Obra pidan que el instalador garantice la impermeabilización durante ese periodo de tiempo, cosa que como ya he dicho antes, suele declararse abusivo ante un juez. No obstante, como casi siempre, invito a que se use el sentido común, ya que analizando el capital social de la empresa instaladora podemos concluir la validez y/o seriedad de cualquier documento contractual.

 

Por todo lo anterior, podemos resumir de forma coloquial lo que la ley nos dice:

 

  1. Utilicen las normas, que para algo están, y exijan que se cumplan todos los puntos singulares y sobre todo los críticos.
  2. Si no hay norma, exijan que el fabricante tenga su DITE, y de nuevo, controlen que se cumplan todos los puntos.
  3. Realicen los controles de recepción de los materiales, certifiquen que el fabricante cumple las especificaciones mínimas que exige la norma en cuestión, y guarden ese documento con el libro del edificio ya que será su salvoconducto en caso de que la membrana de problemas en menos de 10 años. Esto no se suele realizar casi nunca, por lo que la consecuencia lógica es que los fabricantes, ante denuncias, achaquen que se ha manipulado mal su producto, con lo que se desentienden de su responsabilidad.

 

Vista la ley, y ahora en plan mucho más distendido, veamos quien es la famosa Santa Bárbara……

 

Cuando llueve y nos encontramos con la fatalidad de que nos entra agua por la cubierta, el proceso que legalmente debemos hacer es:

 

  1. Llamar al proyectista y al director de ejecución de la obra, para que estos comprueben si existen defectos de ejecución.
  2. Si se determina que se trata de un defecto de ejecución, se deberá de avisar al constructor para que este proceda a realizar las reparaciones oportunas, indicadas siempre por el director de ejecución de la obra.
  3. Si el constructora a subcontratado los trabajos de cubierta, ésta deberá proceder a avisar a la empresa ejecutora para que proceda a realizar las reparaciones oportunas, indicadas siempre por el director de ejecución de la obra.

Cuando llueve y nos encontramos con la fatalidad de que nos entra agua por la cubierta, el proceso que generalmente se sigue es:

 

  1. Se llama a la constructora, avisando de que entra agua y exigiendo que se realice una visita urgente. De propina, se realizan varias amenazas de costes imposibles de sostener.
  2. La empresa constructora a su vez, avisa a la empresa instaladora, aumentando las exigencias y amenazas por diez.
  3. Le empresa instaladora realiza una visita a la obra y realiza una reparación, generalmente mediante la aplicación de silicona.

 

En todo este garrafal proceso, se obvian los siguientes aspectos:

 

  1. Que tal vez, no se trate de un error en la ejecución, si no que pudiera ser un error en la proyección de los elementos de cobertura elegidos.
  2. Que tal vez, aunque se trate de un error en la ejecución, existe una clara negligencia por parte de la dirección de ejecución de la obra por haber autorizado dichos trabajos.
  3. Que tal vez, no se haya realizado el uso adecuado de los elementos de cobertura dañados.
  4. Que tal vez, no se haya planificado un mantenimiento adecuado de los elementos de cobertura, siendo en este caso un problema de falta de mantenimiento y no de error de ejecución.
  5. Que tal vez, no se haya previsto en la proyección del edificio un proceso de mantenimiento adecuado de los elementos de cobertura, siendo imposible evitar la entrada de agua en determinadas condiciones climáticas.
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9 comentarios
  1. ROBERTO dice:

    *Por favor,hay una serie de pasos que no entiendo:

    -La empresa constructora compra un material que tiene 10 años de garantía.
    -Instala ese material pero al cliente final le da una garantía de 3 años según LOE

    ¿De que sirven los 10 años de garantía del material?, gracias
    * Por otro lado las garantías que marca la LOE tiene plazos de 1, 3 y 5 años, por tanto me gustaría, por favor, que me aclarara lo que vds indican el plazo de 3 años puesto yo no lo entiendo así.

    Gracias.

  2. Fernando Blanco dice:

    Buenas

    Los 10 años de garantía valen solo si los exige la norma del producto correspondiente. En este caso, da igual que el fabricante emita o no la garantía, ya que ha de responsabilizarse por su producto durante ese periodo como mínimo.
    Para que esta garantía tenga efecto, la D.F. (no la constructora) ha de cerciorarse que se cumplen todos y cada uno de los puntos que la norma correspondiente obliga, para que se demuestre que el material ha venido en las condiciones optimas y en caso de un problema, la empresa fabricante no pueda achacar a una mala manipulación (como hacen en el 100% de los casos que yo he visto). Esto no se suele hacer.
    Si un fabricante o un instalador o el fontanero o el primero que pase por la obra emite un certificado de garantía que supere 10 años o que no se recoja en la norma, será susceptible de declararse abusiva por parte de la empresa constructora en el correspondiente tribunal (en mi experiencia en el 100% de los casos ha sido así), igual que se declaran abusivas formas de pago de más de 60 días, retenciones de facturas, penalizaciones por retraso, etc, etc…
    Interpreto los 3 años porque así lo hace la administración de justicia, ya que existe jurisprudencia al respecto por sentencias emitidas.
    Con respecto a la pregunta de para qué vale la garantía, pues eso es susceptible de debate. Mi punto de vista, y esto sí que es una opinión personal es:

    Los fabricantes deberían evitar vender el producto a cualquiera, intentar tener una red homologada de instaladores serios, formados y bien cualificados.
    Supongo que cuando se hicieron las normas, los fabricantes colaboradores dirían que iban a hacerlo así, esto también sólo lo supongo. Porque nadie que se dedique a fabricar algo va diciendo que como es de poco valor añadido, da igual quien, cómo y cuando lo manipule…..vamos, creo que no.
    Pero ahora claro, al sur de los Pirineos, la constructora tiene que defender una baja imposible y el proceso habitual es reducir calidades a toda costa, sea como sea. Porque claro, las cosas están muy mal, y claro, es que hay que comer, y es que si no no lo hacemos y es que, y es que y es que….
    Cuando ya no hay más donde quitar, es cuando la constructora le pide directamente al fabricante que le venda el material, esto en Europa es impensable, ya que primero las constructoras son lo suficientemente serias como para entender que sólo un profesional ha de manejar sus productos y por otro lado, los fabricantes tienen claro a quienes han de vender.
    Por otro lado, la constructora ha de buscarse a un instalador que, aceptando esta condición, como que muy profesional no es……..
    Claro, ¿aquí la garantía para qué vale?, pues para nada, porque en caso de un problema (que casi seguro que lo habrá), el fabricante entenderá que habrá sido culpa de una mala manipulación, porque el instalador no ha sido uno homologado suyo……aunque yo creo que el error está en vender un producto a alguien que no sabe instalarlo.
    Total, la pescadilla que se muerde la cola.
    Lo que no entiendo es por qué las D.F. permiten esto….
    Lo que no entiendo es cómo adjudican las propiedades obras a gente sin cerciorarse previamente que han consultado y presupuestado con los fabricantes que vienen especificados en proyecto.

    Por último está el sentido común y el mío me dice que quien se trague que una empresa instaladora que no ha tenido dinero ni para comprar el material, se puede hacer responsable de una garantía durante un periodo de diez años………..es como mínimo ingenuo (aquí procuro ser cauto porque se me ocurre un par de adjetivos digamos más impropios). Claro que el papelito lo firman, faltaría más, porque si no no cobran, pero eso NO VALE.

    Saludos

  3. Campos dice:

    Hola. Y que hacer si durante la ejecución de la cubierta, tanto el propietario como la dirección facultativa, se observa deficiencias que provocarán la entrada de agua (falta de material impermeabilizador), se le avisa al constructor y éste te dice que si pero no hace absolutamente nada. ¿Es mejor esperar a que finalice y, cuando entre agua, exigir responsabilidades o denunciarlo antes de que finalice?. Gracias. Un saludo.

  4. Fernando Blanco dice:

    Hola

    ¿En serio que la constructora no hace absolutamente nada?, a ver si va a ser que ha cogido la obra con una baja temeraria que no puede defender…..

    Sarcasmos a parte
    Cada sistema de impermeabilización tiene su normativa de obligado cumplimiento en la cual viene especificado de forma perfectamente clara y concisa una serie de parámetros de control, así como de detalles técnicos de ejecución.
    En el caso de que no se cumplan dichos parámetros, lo más lógico sería parar la ejecución de los trabajos en cubierta y exigir su correcta ejecución

    Un cordial saludo

  5. Susana dice:

    Hola, en mi comunidad de propietarios queremos hacer unas pequeñas reparaciones de unas grietas que han salido en la fachada e impermeabilizar la cubierta del edificio, la empresa nos da dos años de garantia, ¿es correcto o son tres años de garantia por ley?. Gracias.

  6. Fernando dice:

    La L.O.E. obliga a que la garantía sea de tres años.

  7. Marina dice:

    Buenas tardes, nuestra comunidad tiene un problema de filtración de agua en los pisos superiores, pero está ocasionado por unas obras de rehabilitación de la cubierta y fachada encargada por la Comunidad de Propietarios. En este caso también se aplica la LOE?

  8. Fernando dice:

    Hola

    La LOE es el marco legal de aplicación para cualquier situación contractual relacionada con la construcción. No soy un experto en leyes, así que no creo que sea la persona más adecuada para responder a tu pregunta.

    Sí puedo hablar de lo que sé.

    Si habéis contratado a una dirección facultativa para coordinar los trabajos que habéis realizado, debéis hacerles responsables a ellos de los daños. Aquí tenéis un 100% de éxito, planteando bien las cosas, ya que existe un seguro de colegiados que asumirá los costes.
    Si habéis contratado a una constructora sin técnico facultativo, tenéis un problema, ya que tenéis que demostrar que los daños los han producido ellos y me temo que es casi imposible.

    Por eso siempre recomiendo a las propiedades que contraten a un técnico facultativo para coordinar los trabajos, ya que la mejor forma de controlar a un profesional de la construcción es con otro profesional de la construcción.

    Un saludo

  9. Ricardo dice:

    Hola Buenas .

    El problema es que las empresas por vender venden a todo el que le deje dinero seas profesional o no si hubiera una normativa que la hicieran cumplir a raja tabla y si no eres profesional no te lo vendo la cosa iria mejor para todos.soy autonomo instalador de laminas asfálticas con 36 años de experiencia el 90 % de los trabajos de reparaciones es a la mala colocación o falta de conocimientos del producto.recomiendo trabajar siempre con profesionales y productos de buena calidad , y asi se evitará muchos problemas.Un saludo

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